Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kann die Hauptmieterin/der Hauptmieter einer Wohnung, die/der diese verlässt, ihre/seine Hauptmietrechte unter bestimmten Voraussetzungen an nahe Angehörige abtreten. Eine solche Abtretung ist möglich an Verwandte in gerader Linie (also Kinder, Enkel, Eltern), an die Ehepartnerin/den Ehepartner, an Geschwister sowie an Wahlkinder. Dabei gelten je nach Person unterschiedliche Voraussetzungen hinsichtlich der bisherigen Wohnsituation.

Bei einer Abtretung an Verwandte in gerader Linie oder an die Ehepartnerin/den Ehepartner ist erforderlich, dass diese Personen in den letzten zwei Jahren vor der Abtretung mit der Hauptmieterin/dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gelebt haben. Bei einer Abtretung an Geschwister muss dieser gemeinsame Haushalt zumindest über fünf Jahre bestanden haben. Die Pflicht zum mehrjährigen Zusammenwohnen entfällt jedoch, wenn die betroffene Person die Wohnung ursprünglich gemeinsam mit der bisherigen Mieterin/dem bisherigen Mieter bezogen hat – etwa bei Ehepartnerinnen/Ehepartnern, wenn sie seit der Eheschließung in der Wohnung leben, oder bei Kindern, wenn sie seit ihrer Geburt dort wohnen.

Sowohl die bisherige Hauptmieterin/der bisherige Hauptmieter als auch die Nachmieterin/der Nachmieter sind verpflichtet, die Abtretung der Hauptmietrechte der Vermieterin/dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen.

Ein Eintrittsrecht beim Wegzug der Hauptmieterin/des Hauptmieters besteht grundsätzlich nur für enge Angehörige. Dazu zählen Verwandte in gerader Linie, Ehepartnerinnen/Ehepartner, Wahlkinder, Geschwister sowie – unter bestimmten zusätzlichen Voraussetzungen – auch die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte. Letztere dürfen nur dann in den Mietvertrag eintreten, wenn sie entweder mindestens drei Jahre mit der Hauptmieterin/dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben oder die Wohnung nachweislich gemeinsam mit ihr/ihm bezogen haben. Andere Personen wie nicht adoptierte Stiefkinder, Nichten, Neffen, Onkel oder Tanten haben beim bloßen Wegzug der Hauptmieterin/des Hauptmieters kein gesetzliches Eintrittsrecht.

• Wird die Hauptmieterin/der Hauptmieter einer Wohnung zum Todesfall, so wird der Mietvertrag dadurch grundsätzlich nicht aufgehoben. Vielmehr sieht das Mietrechtsgesetz (MRG) im Teil- und Vollanwendungsbereich ausdrücklich vor, dass bestimmte Personen unter bestimmten Voraussetzungen automatisch in den bestehenden Mietvertrag eintreten können. Voraussetzung dafür ist, dass diese Personen mit der verstorbenen Hauptmieterin/dem verstorbenen Hauptmieter zum Zeitpunkt des Todes im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt. Eintrittsberechtigt sind Verwandte in gerader Linie (also etwa Kinder, Enkel oder Eltern), Ehepartnerinnen/Ehepartner, Wahlkinder, Geschwister sowie die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte. Für letztere gilt zusätzlich, dass sie entweder mindestens drei Jahre in einem gemeinsamen Haushalt mit der verstorbenen Person gelebt haben müssen oder die Wohnung nachweislich gemeinsam mit ihr bezogen haben. Nach dem Eintritt haften die eintretenden Personen für den Mietzins und sämtliche Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit der verstorbenen Hauptmieterin/des verstorbenen Hauptmieters entstanden sind. Sind mehrere Personen eintrittsberechtigt, treten sie gemeinsam in den Mietvertrag ein und haften zur ungeteilten Hand.
  
  Der Eintritt erfolgt automatisch, sofern die eintretende Person nicht binnen 14 Tagen ab dem Todeszeitpunkt der Vermieterin/dem Vermieter mitteilt, dass sie den Mietvertrag nicht fortsetzen will. Erfolgt keine solche Erklärung, gilt der Mietvertrag als übergegangen.
• Ist der Mietvertrag hingegen vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgenommen – etwa bei einem Haus mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder bestimmten Eigentumsverhältnissen –, so gehen die Rechte aus dem Mietvertrag im Todesfall mit der Einantwortung auf die Erbinnen/Erben über. In diesem Fall haben sowohl die Erbinnen/Erben als auch die Vermieterin/der Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht. Dieses kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine ausgeübt werden.

Tritt eine andere Person in den bestehenden Mietvertrag ein, kann dies auch Auswirkungen auf die Höhe des Hauptmietzinses haben. Das Mietrechtsgesetz (MRG) unterscheidet dabei genau, bei welchen Eintrittspersonen der bisherige Mietzins unverändert bleibt und in welchen Fällen eine Erhöhung zulässig ist. Bleibt der Mietvertrag in der Familie, etwa durch Eintritt der Ehepartnerin/des Ehepartners, der Lebensgefährtin/des Lebensgefährten oder minderjähriger Kinder, so darf der bisherige Hauptmietzins nicht erhöht werden. Diese Eintrittspersonen übernehmen den bestehenden Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen.

Treten jedoch andere Personen in den Mietvertrag ein – wie beispielsweise Eltern oder Geschwister der verstorbenen Hauptmieterin/des verstorbenen Hauptmieters –, so ist die Vermieterin/der Vermieter berechtigt, den Hauptmietzins ab dem folgenden Zinstermin auf jenes Maß anzuheben, das im Zeitpunkt des Eintritts für die Wohnung zulässig wäre. Dasselbe gilt, wenn zunächst minderjährige Nachmieterinnen/Nachmieter in den Vertrag eintreten und später volljährig werden – ab diesem Zeitpunkt ist ebenfalls eine Erhöhung bis zum zulässigen Hauptmietzins möglich.